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聊聊房价为何不跌、不能跌以及跌了会怎样?

房天下   2016-05-24 11:18

[摘要]

一直以来,所有关于房价涨跌的争论似乎都没有触及到或者说刻意回避一个问题:房价跌了会有什么样的后果?这里我就简单地聊一聊。

众所周知,当前买房通常都是用首付+按揭的方式。首付有20%、30%、40%甚至70%。我们就按平均30%来算吧。

当你以30%首付+70%贷款的方式购买了一套住房,按要求缴纳里相关税费,并正常缴纳月供时,你是否认为这套房子就已经是你的了,且只要不断供,房子就不会有任何意外发生了?

房价不下跌甚至上涨的前提是是对的。但如果下跌呢?

这里普及一个常识:

当银行认定抵押物的价值已经低于贷款金额的时候,银行有权要求贷款人补足保证金。否则,银行有权将抵押物拍卖,并将拍卖款用于偿还贷款,且与贷款金额的差额仍须继续偿还。

举例说明:

假设首付30万,贷款70万,已经月供还款6万【其中包括本金3万,利息(假设)3万】。当房价下跌到70-3=67万以下,比如60万时,银行有权要求购房者补交67-60=7万元的保证金。如果这时候你拿不钱出来,则银行有权将该房拍卖。(想想15年股灾期间多少玩杠杆的人死在补交保证金否则强制平仓上吧。)

而通常拍卖的金额只能达到市价的80%左右,60*0.8=48万,那么此时你房子没了,还倒欠银行67-48=19万,加上之月供还款的3万和月供利息3万,这套房给你带来的损失是:

购房相关税费100万*2.5%=2.5万+3万月供房款+3月月供利息+欠银行19万=27.5万

当然,你不可能一下子拿出19万还给银行,分期还也是要利息的,加上你之前付出的钱的利息,合计总额应该在35万左右吧。

这就是房价下跌35%以上之后可能会带来的后果。而边界就房子价值与贷款金额相等的位置。换句话说:无论房价怎么涨,未来只要距离高位下跌35%左右就会出现负资产人群。

房价下跌的后果,轻的可以参见08年前后深圳的砸售楼部和断供现象。严重的(下跌35%及以上)将危及相当大一部分贷款购房者,特别是有多套贷款房的群体成为负资产群体。

这部分负资产群体又将产生连锁反应和踩踏效应。终导致对金融,以及在实体经济奄奄一息的大背景下甚至有可能对整个经济体的致命打击。

这将是整个社会的不可承受之痛。

当然你也可以祈祷房价永远不可能跌到35%那么高的幅度。



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